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廣東粵港澳大灣區研究院研究員鐘鳴 2023年是深圳“工業上樓”五年供應行動的開局之年，燕羅街道智能網聯汽車產業園、寶華和平工業園等項目近期密集開工，加速形成實物工作量。深龍投智慧云谷大廈、坪山城投智園項目等多個項目預計今年上半年即可投入使用。隨著政策推動及項目進程的加快，各方對“工業上樓”模式的關注度也在提升，市場機構迅速推出專項培訓、主題研學等活動和產品。上海、成都等工業較發達的城市也在關注大灣區尤其深圳本次的“工業上樓”浪潮，部分 “工業上樓”標桿項目負責人介紹，幾乎每周都有多批外地政府和園區開發運營主體前來考察調研，項目接待頻次大幅提升。
目前，深圳規劃建設的首批“工業上樓”項目共72個，建成后預計可提供2306萬㎡的高品質、低成本、定制化產業空間。筆者梳理后發現，該批項目有如下特點和亮點：一是空間分布切合各區特點，除福田、羅湖外，其余8個（新）區及前海深港現代服務業合作區、深汕特別合作區均有布局，其中寶安、龍崗兩個制造業大區可提供的產業空間約占52.5%，切合兩區的空間保障需求。二是實施單位以本地國企為主，除深汕合作區有七成是實體企業自建外，其他各區項目的建設運營單位基本為市屬或區屬國企，特區建發、深業集團等市屬國資國企踐行擔當，承擔了近20個項目的規劃運營工作。三是產業定位集中于戰新產業，已明確產業主題的項目多分布于半導體、生物醫藥、新能源等領域，既契合深圳20+8的產業導向和20大先進制造業園區范圍的集群引導，又符合“工業上樓”高價值、輕重量的制造業產品適用特性。四是在價格把控標準清晰，部分項目公開征集產業用房需求的公告顯示，可售類項目分割銷售價格約為同片區同類型物業的30%—50%，租賃型項目如寶龍智造園則標明按產業用房租金參考價的70%出租給優質企業。
同時，首批項目也充分發揮試點示范效應，形成了一定的模式創新。建筑設計方面，在借鑒香港、新加坡等實踐基礎上，南山智造項目的坡道廠房、五紀云谷項目的層疊退臺式花園廠房都頗有亮點，較好地實現了貨運效率提升和建筑景觀高附加值。模式融合方面，政府以“工業上樓”為牽引，推動一攬子問題的解決。如建泰城市更新項目對暴雷房企項目的盤活、百旺信工業園項目推動歷史遺留違法建筑的處理等，均具有很強代表性。運營策略方面，以“定制化+預招商”組合模式促供需匹配，深圳寶安、龍崗、大鵬都以優質企業空間需求庫的形式進行企業篩選，且大多設置了上市、擬上市、專精特新和規上國高以及高產值優質企業優先入園的條件和門檻。企業安置方面，南山智造項目采取分期過渡方式，降低了企業的遷移成本，有助于優質企業留存和發展，為城市更新、土地整備類項目提供了有益參考。項目融資方面，除鼓勵銀行對儲備項目推出“工業上樓”建設貸、經營貸等產品外，支持南山智造申請發行20年期專項債券，部分試點項目也在同步著手研究和準備REITs的相關事宜，積極探尋資管化的運營路徑。
推動“工業上樓”對大灣區尤其深圳緩解產業發展與土地緊缺之間的夾縫問題意義重大，目前，政策落地和試點項目成效仍需有一個釋放過程，后續建議在試點項目基礎上做好三項工作：首先，做好案例梳理和經驗總結，在合規范圍內，梳理總結并集中公示政府試點項目的技術參數、產業匹配等相關情況，為后續項目提供參考。其次，細化政策指引，可參照深圳光明區、東莞水鄉功能區在產業引導和通用型廠房建筑設計方面的相關政策內容，對應試點項目在主導產業空間需求方面的研究成果和企業實際入駐反饋，編制出臺不同類型的廠房設計指南。最后，做好項目從產業規劃、存量企業安置、建筑需求匹配到融資方案設計、優質企業儲備等全流程提前規劃和保障支持，關注項目所在區域歷史遺留問題的統籌解決。